Bygningsreglement afstand til skel

Tilladelse til byggeri

I tilfælde af man har erhvervet sig en byggegrund eller ønsker, at lave en tilbygning eller anden form for udbygning af eksisterende bolig, kræver det en byggetilladelse fra kommunen.

Der er visse regler der skal følges når man skal igangsætte et byggeri. Det er blandt andet bygningsreglementet, lokalplaner, samt offentlige og private servitutter, man skal have for øje. Alt afhængig af, hvilket område man bygger i, skal man være opmærksom på ovenstående.

Er der ikke nogle lokalplaner eller andre servitutter på den given grund, er det bygningsreglementet regler der er gældende.

Bygningsreglements betydning for byggeriet

Skulle det forholde sig, at det kun er bygningsreglementet regler der gør sig gældende for byggeriet, så har man fri og ubegrænset byggeret på grunden, hvis følgende regler overholdes.

For villabebyggelse, må man ikke overstige en bebyggelsesprocent på 30%
Byggeriet må maksimalt være på 2 etager
Den maksimale byggehøjde må ikke overstige 8,5 meter
Afstanden til skel mod nabo, stier og offentlige veje skal mindst være 2,5 meter
Skrå højdegrænseplan på 1,4 meter i højden gange med afstanden til skellet definerer den maksimale byggehøjde
Hævede opholdsarealer over 0,3 meter over naturligt terræn, placeres mindst 2,5 meter fra skellet
Ved opførelse af kælder, må denne lægge maksimalt 1,25 meter over naturligt terræn. Kælder arealet er ikke medregnet i beboelsesarealet på de 30%


De ovenstående regler gør sig gældende for villabebyggelse. Nogle af reglerne går igen ved opførelse af f.eks. sommerhus, garage, udhuse og terrasser. De præcise regler for de pågældende byggerier, fremgår af bygningsreglementet kapitel 8.

Ønsker man at inddrage kælder til beboelse er der nogle krav der skal opfyldes for, at det kan blive beboeligt.
Gulvet skal ligge over terræn mod mindst en af kældervæggene. Det vil sige at en kælderydervæg, skal indgå i husfacaden.
Der skal være udgangsmulighed i hvert kælderrum. Det er enten vindue eller dør, hvor bredde og højde mindst skal være 1,5 meter.
Afstanden mellem gulv og loft skal mindst være 2,3 meter.
Indeklimaet skal være sundt og sikkert.


Ved at inddrage kælderen til den øvrige beboelse, skal det oplyses til BBR-registeret og der skal søges byggetilladelse. Bliver det godkendt til beboelse, skal man huske på at ejendomsskatten vil blive forhøjet. Skal der laves vådrum i kælderen af f.eks badeværelse eller bryggers, hvor nye kloakrør skal installeres, skal der søges godkendelse fra kommunen, før dette igangsættes.

Åben dialog
Det er altid vigtigt at indgå i en åben dialog med sine naboer omkring eventuel tilbygning. På denne måde sikre man sig, at naboen føler sig hørt, men også, at der ikke kan komme eventuel problemstillinger under bygnings forløbet.

Nogle af de problemstillinger der oftest er grunden til nabostridigheder er blandt andet, hvis der bygges for højt. Dette kan være til gene for naboen, hvis denne frarøves sol og lys på sin grund. Eller glaseret tegltag der giver genskin, som er til gene for naboen. Det kan også være indbliksgener, fra hævede opholdsarealer, ved fravigelser af højde og etage, som der er givet tilladelse til.

Inddrag naboen omkring ideerne til de eventuelle ændringer på grunden, så de kan komme med deres bekymringer eller løsningsmuligheder. På den måde kan det god naboskab bevares og fastholdes fremover.

Afvigelser i byggetilladelsen

Det er muligt fra kommunen side, at give dispensation i en byggetilladelse hvis der er dele af det planlagte byggeri, der strider imod reglerne fra bygningsreglementet, lokalplanen eller diverse servitutter. Det er kommunen, der vurderer om de overtrædelser, som ligger i det planlagte byggeri kan accepteres i henhold til de gældende regler.

I tilfælde hvor kommunen giver en dispensation til byggetilladelsen, kan der foretages en helhedsvurdering. Her kigger kommunen på bebyggelsen samlede omfang, hvordan den er i forhold til resten af kvarterets byggeri og om naboerne er sikret mod indbliksgener. Vælger kommunen at give dispensation i forhold til bygnings reglerne, har naboer mulighed for at klage over kommunens afgørelse. Det gælder også for parten, der søger tilladelse hvis der skulle gives afslag til byggetilladelse.

Ender forhandlingen ud med, at til- eller ombygningen strider imod bygningsreglementet og du ikke har fået en gyldig byggetilladelse, kan byggemyndigheden i yderste tilfælde kræve, at du river den ulovlige bygning ned. Derfor er det altid vigtigt, at have en gyldig byggetilladelse i hånden, før til- eller ombygningen opføres.

Byggeretlig skel regler

Ved byggeretlig skel regler er der to områder man skal være opmærksom på. Det drejer sig om byzoner og sommerhusområder. I byzone forholder det sig sådan, at man ikke må overstige de 2,5 meter mod skel til nabo, stier og offentlige veje, men det i sommerhusområder forholder det sig lidt anderledes, da afstanden til skel mod, nabo stier og offentlig veje, skal være mindst 5 meter.

Ved byggeretlig skel giver du tilladelse til, at f.eks. din nabo må placere byggeriet tættere på skel end 2,5 eller 5 meter alt afhængig af, hvilket område der er tale om. Dette kaldes en rådighedsindskrænkning af din ejendom. Dette bliver tinglyst på din ejendom. Det er ikke en beslutning, der kan tages uden, at inddrage den som for indskrænket sin ejendom, da det vil indskrænke personens råderet over egen grund. Derfor er tæt dialog med naboen en væsentlig del af processen.

Rådighedsindskrænkning
Hvilke tanker skal man gøre sig ved at give lov til at naboen må overstige de 2,5 eller 5 meter? Først og fremmest skal man overveje, om man selv har nogle fremtidige ønsker om, at bygge ud eller opføre et skur, hvor det byggeretlige skel vil være til hindring for dette. Endvidere skal man også have for øje, om det byggeretlige skel vil være en værdiforringelse af egen grund, ved salg af boligen eller sommerhuset.

Kontakt eventuelt en ejendomsmægler og få deres vurdering af sagen. De kan give et overblik over om det vil være en værdiforringelse, at indgå aftalen. I tilfælde af det vil forringe værdien af din ejendom, kan du forelægge dette for din nabo. Så kan din nabo der ønsker byggeretlig skel må de vurdere om de ønsker at kompensere dig for det økonomiske tab.

Byggeretlig skel

Ved at godkende naboens ønske om byggeretlig skel, vil der blive tinglyst rådighedsindskrænkning på din ejendom. Det vil med al sandsynlighed have en økonomisk indvirkning på fremtidige salg, men er det byggeretlige skel langt væk fra eksisterende bygninger, kan værdiforringelsen være minimal.